Menu

Beëindigen huurovereenkomst bedrijfsruimte: lastiger dan gedacht!

Als u een bedrijfsruimte huurt of verhuurt, gelden in principe de algemene wettelijke regels die voor elke huurovereenkomst gelden. Daar komt bij dat er voor de (ver)huur van een bedrijfsruimte een aantal afwijkende bepalingen geldt. Deze hebben betrekking op de duur van de overeenkomst, de wijze waarop de huurovereenkomst beëindigd kan worden en in welke mate de huurder is beschermd. We vertellen er meer over in deze blog.

Twee soorten bedrijfsruimten

Het is belangrijk om in de gaten te houden dat de wet een verschil maakt tussen twee soorten bedrijfsruimten waarvoor aparte regels gelden:

• Voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte zoals winkels, afhaal- en besteldiensten, restaurants en hotels.
• Niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte (ook wel ‘overige bedrijfsruimte genoemd’) zoals kantoren, werkplaatsen en magazijnen.

Indien de verschillende wettelijke regels niets in acht worden genomen, kunt u als (ver)huurder voor onverwachte verrassingen komen te staan. Het is dus zaak om goed na te gaan welke regels precies van toepassing zijn voor uw bedrijfsruimte.

Voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte

Voor dit soort bedrijfsruimte bestaat een strikt wettelijk systeem waar de verhuurder en huurder niet of nauwelijks van kunnen afwijken. De verhuurder die ten nadele van de huurder van dit systeem wil afwijken heeft daarvoor zeer goede argumenten én toestemming van de rechter nodig.

Als u een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte (bijvoorbeeld een winkel) verhuurt, dan kent de huurovereenkomst bijvoorbeeld een duur van vijf jaar. Na die vijf jaar wordt het contract automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. Daarna loopt het contract voor onbepaalde tijd door.

Het huurcontract eindigt na het verstrijken van de eerste of tweede vijfjarentermijn dus niet automatisch. De huur moet worden opgezegd. En als de verhuurder of huurder de huur wil opzeggen, moet deze vóór het verstrijken van de betreffende vijfjarentermijn een opzegtermijn van één jaar in acht nemen. Ook als het contract al langer dan tien jaar heeft geduurd, is de opzegtermijn voor huurder en verhuurder één jaar.

Huurovereenkomst opzeggen na vijf jaar

Als de huurder correct heeft opgezegd, is hij van de huurovereenkomst af. Voor een verhuurder geldt dat niet; als een huurder niet uitdrukkelijk instemt met de opzegging, bent u als verhuurder verplicht om naar de rechter te gaan. De rechter zal dan uiteindelijk bepalen of de opzegging gerechtvaardigd is. Wanneer u als verhuurder wil opzeggen tegen het eind van de eerste vijfjaarstermijn dan kan dit alleen op basis van de volgende wettelijke gronden:

• De huurder heeft zich schuldig gemaakt aan een slechte bedrijfsvoering, of
• De verhuurder heeft de bedrijfsruimte dringend zelf nodig.

Opzeggen na tien jaar

Als u de huur op wil zeggen na de tweede vijf jaar, dan heeft u iets meer mogelijkheden. De rechter hanteert dan de algemene norm dat hij de belangen van beide partijen tegen elkaar afweegt. De rechter toetst dan dus als het ware welke argumenten hij het zwaarst vindt wegen; de argumenten van de verhuurder om op te zeggen of de argumenten van de huurder om te blijven huren.

De rechter zal de huurder in elk geval verplichten om te vertrekken als blijkt dat deze niet instemt met een redelijk aanbod voor nieuwe huurvoorwaarden. Het gaat hier dan niet om de huurprijs, daarvoor geldt een andere procedure, maar om bijkomende voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gehuurde ruimte of aan redelijke voorstellen over de verdeling van onderhouds- en reparatieverplichtingen.

Een andere reden waarom de rechter de huurder zal verplichten te vertrekken, is als de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken op grond van een bestemmingsplan. Als een huurder niet akkoord gaat met een huurverhoging, is dit geen reden om de huur op te zeggen. U dient – als verhuurder – dan een (gerechtelijke) procedure te voeren.

Niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte

De huurovereenkomst die voor een overige bedrijfsruimte voor onbepaalde tijd is aangegaan, eindigt gewoon door opzegging. Indien er wel een bepaalde termijn is afgesproken, kan aan het einde van die termijn worden opgezegd.

Indien er geen termijn is afgesproken, en er dus sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, geldt als opzegtermijn de periode die tussen twee huurbetalingen in ligt, vaak één maand. Er gelden geen vormvereisten voor de opzegging, maar als verhuurder dient u bij de opzegging wel ook de ontruiming van het pand aan te kondigen. Deze ‘aanzegging tot ontruiming’ dient wel schriftelijk te gebeuren. Indien er geen aanzegging tot ontruiming heeft plaatsgevonden, kan de huurder gewoon in het pand blijven, ook al is de huurovereenkomst beëindigd.

De huurder die niet akkoord gaat met de opzegging van de overeenkomst heeft, vanaf de datum dat de huurovereenkomst eindigt, nog de mogelijkheid om twee maanden gebruik te maken van het pand. Binnen deze periode kan de huurder de rechter om verlenging vragen. Gedurende deze gerechtelijke procedure mag de huurder gewoon blijven zitten. De rechter zal de belangen van zowel de verhuurder als (onder)huurder afwegen.

Indien de rechter besluit dat verlenging is toegestaan dan kan deze maximaal een jaar duren tot het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder een maand voor het verstrijken van dit jaar nog twee keer met nog een jaar worden verlengd.

Andere manieren om te beëindigen

De strikte regels voor opzegging gelden als één van beide partijen eenzijdig de huurovereenkomst wil opzeggen. Maar uiteraard kunnen partijen ook in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Sluit daarvoor altijd een schriftelijke beëindigingsovereenkomst.

Ook blijft het mogelijk om, indien een van de partijen een wanprestatie pleegt, de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden. Daarvoor zijn echter een aantal belangrijke juridische stappen vereist.

Vragen over (ver)huur van een bedrijfsruimte?

Er komt dus nogal wat kijken bij het beëindigen van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. Heeft u vragen over de wettelijke regels bij (ver)huur van bedrijfsruimte of wenst u een huurovereenkomst te laten opstellen of beoordelen zodat ongewenste verassingen worden voorkomen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst.

Blijf scherp ondernemer!

Wilt u de laatste nieuwtjes weten op ondernemers- en juridisch gebied? Meld u hier aan en blijf zo op de hoogte.

Nu inschrijven

Ontbinding huurcontract door aanwezigheid vuurwerk mogelijk?

Eerder dit jaar boog Rechtbank Den Haag zich over een zaak waarbij woningstichting Vestia een verzoek tot ontbinding van een huurcontract heeft ingediend. Reden voor dit verzoek: in de woonruimte is een grote hoeveelheid vuurwerk aangetroffen. De verhuurder, Vestia, vindt dat de huurders in strijd hebben gehandeld met het huurcontract en een groot gevaar voor omwonenden hebben gecreëerd.

Vuurwerk in slaapkamer

De situatie was als volgt: Vestia verhuurt een woning in Den Haag aan huurders tegen een huurprijs van ruim € 1.300. Op 1 december 2016 is de politie (met een machtiging) de woning binnengetreden. Daarbij heeft de politie een grote hoeveelheid vuurwerk aangetroffen in de slaapkamer van de zoon van huurders. Op het moment van aanhouding zagen de agenten dat er zelfs een brandende sigaret in de nabijheid van het vuurwerk aanwezig was.

Conflict met verhuurder

Vestia verzocht de huurders om vrijwillig het huurcontract op te zeggen en de woning te verlaten. Doordat huurders daaraan geen gehoor gaven, stapte de verhuurder naar de rechter met het verzoek het huurcontract te ontbinden en de woonruimte te ontruimen. Vestia onderbouwde het verzoek door aan te geven dat huurders in strijd met het huurcontract handelden. Huurders moeten er namelijk voor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Bovendien was er in de woning sprake van ontploffingsgevaar. De huurders verweerden zich door aan te geven dat hun zoon zonder medeweten vuurwerk in zijn kamer had opgeslagen en dat zij geen alternatieve woonruimte hebben.

Ontbinding huurcontract

De kantonrechter maakt daar korte metten mee. Hij acht het niet geloofwaardig dat de huurders niets wisten van de gedragingen van hun zoon. Het vuurwerk lag open en bloot verspreid in de slaapkamer. De kantonrechter oordeelde dat voldoende is komen vast te staan dat er in strijd met goed huurderschap is gehandeld. Bovendien oordeelde hij dat er overlast in de vorm van gevaar is ontstaan voor omwonenden. Het verzoek van Vestia wordt dan ook volledig toegewezen; binnen twee weken dienden de huurders de woning te verlaten.

Huurrecht

Heeft u een conflict met uw huurder of verhuurder met betrekking tot een huurovereenkomst voor een woning? Of betreft het een huurovereenkomst bedrijfsruimte? De juristen van Jurato zijn gespecialiseerd in huurrecht en kunnen u bijstaan. Neem contact met ons op voor meer informatie.

Blijf scherp ondernemer!

Wilt u de laatste nieuwtjes weten op ondernemers- en juridisch gebied? Meld u hier aan en blijf zo op de hoogte.

Nu inschrijven

Nieuw ROZ-model vastgesteld voor huurcontract woonruimte

Binnen de zakelijke verhuur van vastgoed worden de zogenaamde ‘ROZ-modellen’ gezien als dé standaard voor het opstellen van juridische stukken. De ROZ-modellen zijn juridisch goede en praktisch toepasbare voorbeelden van onder andere huurovereenkomsten voor woon-  of winkelruimte. Deze modellen zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ): een platform voor professionele partijen in het vastgoed. Per 18 april jl. is het nieuwe ROZ-model voor de huurovereenkomst van woonruimte vastgesteld. Het betreft een uitgebreide herziening van het oude ROZ-model welke dateert uit 2003.

Uitgebreide keuzemogelijkheden in nieuw ROZ-model

In het nieuwe ROZ-model worden diverse keuzemogelijkheden aangeboden, inclusief een toelichting daarop. Hierdoor wordt het gebruiksgemak van dit ROZ-model aanzienlijk vergroot. Zo kan onder andere op eenvoudige wijze worden gekozen worden voor de optie om een huurovereenkomst aan te gaan voor:

  • onbepaalde tijd;
  • onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden;
  • bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar (of zoveel korter); of
  • bepaalde tijd langer dan 2 jaar.

Deze opties vloeien onder andere voort uit de verandering in de huidige verhuurmarkt, waarin met name de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 een rol in speelt. Deze wet is in werking getreden per 1 juli 2016 en zorgt ervoor dat de mogelijkheden voor het aangaan van tijdelijke huurovereenkomsten worden uitgebreid.

Dringend eigen gebruik voor de verhuurder

Bovendien worden in het nieuwe ROZ-model mogelijkheden geboden om aan te geven dat de woning wordt verhuurd aan specifieke doelgroepen. Denk aan studenten, promovendi of grote gezinnen. In de huurovereenkomst staat vermeld dat, na beëindiging van de huurovereenkomst, het gehuurde pand of de ruimte opnieuw aan één van de genoemde doelgroepen zal worden verhuurd.

Dit is een voordeel voor de verhuurder. Wanneer een huurder namelijk niet meer tot de doelgroep behoort, kan de huurovereenkomst op relatief eenvoudige wijze kan worden beëindigd. Denk bijvoorbeeld aan een huurder die door het behalen van een diploma geen student meer is.  De grond voor beëindiging is dringend eigen gebruik voor de verhuurder. Met deze regeling wordt beoogd dat de doorstroom op de huurmarkt wordt vergroot.

Boetebepaling in de Algemene Bepalingen

De ROZ heeft ervoor gekozen om de boetebepaling vanaf nu op te nemen in de huurovereenkomst zelf. Voorheen stond de boetebepaling vermeld in de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst. In de Algemene Bepalingen staat nu nog wel een toelichting op de boetebepaling. Zo kan de huurder bijvoorbeeld een boete krijgen bij overlast door zijn huisdieren. Ook verhuur van de woning via AirBnB of soortgelijke organisaties is niet toegestaan, tenzij de huurder vooraf toestemming heeft gekregen van de verhuurder.

De oude boetebepaling uit het WOZ-model van 2003 was vaak een punt van discussie tussen partijen, mede met het oog op de (on)redelijkheid. De boete was namelijk soms hoger dan de niet-betaalde huur, waardoor het z’n doel voorbij schoot. De functie van de boete is immers om een financiële prikkel te geven aan de huurder om de huur op tijd te betalen. Door de hoogte van de boetes hebben veel rechters, waaronder ook Europese, een streep gezet door het boetebeding.  De ROZ heeft daarom geprobeerd om de formulering van de boetebepaling in de lijn te brengen met (Europese) jurisprudentie. Toekomstige gerechtelijke uitspraken zullen uitwijzen of de boetebepaling op deze manier wel voldoet.

Advies over het opstellen van een huurovereenkomst?

Heeft u behoefte aan advies bij de verhuur van woonruimte of wenst u een huurovereenkomst op te laten stellen? Of bent u een huurder en wilt u een huurcontract laten nakijken? Neem dan geheel vrijblijvend contact met ons op. Wij adviseren u graag.

Recente berichten

Blijf scherp ondernemer!

Wilt u de laatste nieuwtjes weten op ondernemers- en juridisch gebied? Meld u hier aan en blijf zo op de hoogte.

Nu inschrijven

Zorg voor de juiste huurovereenkomst

Veel mensen hebben er wel eens mee te maken gehad, een huurovereenkomst. Bijvoorbeeld voor een woning, winkel, kantoor- of bedrijfsruimte. Het is bij de huur en verhuur van onroerend goed belangrijk om voor ogen te houden over welk type onroerend goed wordt gecontracteerd en welk huurregime dus van toepassing is.

Soorten huurovereenkomsten

De wet onderscheidt drie soorten huurovereenkomsten en geeft voor elk soort eigen (wettelijke) regels:

  • Huurovereenkomsten voor woonruimte; zoals een woning, appartement of kamer.
  • Huurovereenkomsten voor winkel- en bedrijfsruimte; zoals detailhandel, restaurant of café.
  • Huurovereenkomsten voor kantoor- en andere bedrijfsruimte; zoals een productiehal of kantoor.

Om niet voor onverwachte verrassingen te komen staan, of in strijd te handelen met het huurrecht, is het van belang om goed na te gaan welk type huurovereenkomst van toepassing is. Dat is afhankelijk van het object wat wordt verhuurd en relevant voor bijvoorbeeld de huurtermijn, opzeggingsmogelijkheden, huurverhoging, etc. Een huurovereenkomst voor winkelruimte heeft bijvoorbeeld striktere opzeggingsmogelijkheden dan een huurovereenkomst voor (overige) bedrijfsruimte.

Opstellen is maatwerk

Naast het gebruik maken van de juiste huurovereenkomst is het uiteraard van belang om de afspraken tussen de verhuurder en huurder op een correcte wijze vast te leggen. Het is raadzaam om u daarbij te laten adviseren en ondersteunen door een jurist. Deze zorgt ervoor dat de juiste huurovereenkomst wordt gebruikt en alle relevante afspraken en voorwaarden correct worden vermeld. Bijvoorbeeld:

  • Waar mag het gehuurde voor worden gebruikt?
  • Wat is de looptijd van de huurovereenkomst?
  • Welke verplichtingen heeft de (ver)huurder?
  • Wat is de huurprijs? En wanneer dient deze te worden betaald?
  • Wie verantwoordelijk voor het verrichten van (kleine) reparaties en onderhoud?

Voorkom problemen

Om een conflict met de (ver)huurder te voorkomen is het raadzaam om een goede huurovereenkomst op te laten stellen. Een overeenkomst die aansluit op de relevante wetgeving en de afspraken tussen partijen op een juiste en volledige wijze vastlegt.

Wij zijn gespecialiseerd in het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten voor onroerend goed. Uiteraard tegen een vooraf vastgestelde prijs, zodat u weet waar u aan toe bent. Ook wanneer u een vraag of conflict heeft over een huurovereenkomst kunnen wij u voorzien van duidelijk advies.

Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie. Wij staan u graag te woord.

Recente berichten

Blijf scherp ondernemer!

Wilt u de laatste nieuwtjes weten op ondernemers- en juridisch gebied? Meld u hier aan en blijf zo op de hoogte.

Nu inschrijven
Postbus 171
3900 AD Veenendaal

T 0318 – 860 323
F 0318 – 890 250
E info@jurato.nl
W www.jurato.nl

Bedrijfsgegevens
KvK: 60750561
IBAN: NL78 RABO 0181 9193 38
BTW: NL85 404 3512 B01

Algemene Voorwaarden Jurato B.V.
Privacyverklaring Jurato B.V.
Snel een vraag stellen?
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.