Menu

Pandeigenaren en beleggers in Nijmegen opgelet!

Afgelopen weekend stond onderstaand bericht in de krant, waar is gebleken dat ruim één op de tien woningen in Nijmegen het afgelopen jaar verkocht is aan een belegger.

Deze woningen worden vaak weer direct verhuurd of gesplitst in kamers, om vervolgens aan studenten te verhuren. Gemeente Nijmegen is actief in (de handhaving van) het kamerverhuurbeleid, waaronder het verplicht stellen van een vergunning voor kamerverhuur. De hoogste bestuursrechter, ook wel de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, heeft recent deels een streep gezet door dit beleid met de ingrijpende uitspraak van 23 juni 2021. In deze blog praten we je op hoofdlijnen bij.

 

De uitspraak van de Raad van State
De gemeente Nijmegen hanteert sinds 2018 een strenger beleid waarbij veel pandbezitters een vergunning moeten aanvragen voor kamerverhuur. Op basis van de WOZ-waarde, leefbaarheid, woningvoorraad en andere criteria bepaalde de gemeente welke pandeigenaren al dan niet een vergunning moesten aanvragen hiervoor. Deze vergunning dient te worden aangevraagd en verkregen bij aanvang van de verkamering óf alsnog bij reeds bestaande verkamering.

Deze laatstgenoemde situatie (reeds bestaande verkamering) betekende dat meer pandeigenaren dan voorheen in Nijmegen die – zonder vergunning – drie of meer kamers verhuren en/of het pand (zelfstandige woonruimte) aan drie of meer personen (die géén gemeenschappelijke huishouding voeren) verhuurden, een vergunning bij de gemeente moesten aanvragen voor het legaliseren van de situatie. Dit wordt ook wel een omzettingsvergunning genoemd.

De Raad van State heeft zich onder meer gebogen over de vraag of deze vergunningplicht en de hieraan verbonden voorwaarden stand (kunnen) houden. Uit de uitspraak volgt dat dit niet zonder meer het geval is.

 

De kern van de uitspraak op hoofdlijnen
De hoogste bestuursrechter heeft door het kamerverhuurbeleid van de gemeente Nijmegen deels een streep gezet en bepaald dat het beleid van de gemeente niet langer op alle punten juridisch houdbaar is.

Het gevolg van deze uitspraak is kortgezegd dat niet langer voor een groot deel van de woningen in Nijmegen waarbij sprake is van kamerverhuur een vergunning dient te worden aangevraagd. Enkel voor woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens waar kamerverhuur plaatsvindt is een vergunning verplicht.

In dat kader moet er dus worden bekeken wat de WOZ-waarde van de woning is, maar ook wanneer de verkamering heeft aangevangen en of er in die periode een vergunningplicht gold.

 

Wat nu?
Door deze ingrijpende uitspraak kan het betekenen dat je niet langer verplicht bent om een omzettingsvergunning aan te vragen voor de kamerverhuur in je pand. Heb je hiermee te maken gehad (kosten gemaakt/schade geleden?) en/of wil je weten wat je nu kunt doen, neem dan gerust contact met ons op.

Daarnaast adviseren wij je om na te gaan of je (nog wel) verplicht bent om een vergunning aan te vragen voor het ‘omgezet houden’ (lees: het verkamerd houden).

Het kan ook zijn dat je wel verplicht bent om alsnog alle vergunningen op orde te krijgen. Wij staan je graag bij tijdens dit vergunningentraject om jou daarin te ontzorgen.

 

Facetbestemmingsplan
Tevens is de gemeente Nijmegen bezig met het verder uitwerken van het eerder aangekondigde ‘Facetbestemmingsplan kamerverhuur Nijmegen’, om zo meer grip te krijgen rondom het kamerverhuur in Nijmegen.

Dit plan wordt binnenkort in concept aan de gemeenteraad toegestuurd. Uit de vooraankondiging volgt dat verkamering in een zelfstandige woonruimte of een kantoorpand die wordt omgezet in een kamerverhuurpand, onder het (nog op te stellen) facetbestemmingsplan niet meer is toegestaan. De verwachting is dat in het facetbestemmingsplan wordt bepaald dat het straks verboden is om een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan te verkameren (met 3 of meer kamers). Om dan alsnog de woonruimte te gebruiken voor kamerverhuur dient afgeweken te worden van het facetbestemmingsplan. Daarvoor dient dan omgevingsvergunning afwijking bestemmingsplan te worden aangevraagd.

In de Huisvestigingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 is tevens een vergunningplicht opgenomen voor het verkameren van een zelfstandige woning en het vervolgens verhuren van de kamers.

Dit kan dus betekenen dat in geval dat een dergelijk verbod in het facetbestemmingsplan van gemeente Nijmegen wordt opgenomen, een pandeigenaar meerdere vergunningen voor één pand moet aanvragen: op grond van de Huisvestigingsverordening én op grond van het facetbestemmingsplan. Dit is complex en kan een onzekere factor opleveren voor kamerverhuur, omdat op voorhand niet zeker is of de vergunningen zullen worden verleend. Dit is afhankelijk van verschillende factoren en alle omstandigheden van het concrete geval, oftewel: per pand kan het verschillen.

Daarnaast kan het zijn dat je pand in waarde daalt en/of sprake is van inkomensderving als het niet meer gebruikt mag worden voor kamerbewoning als het facetbestemmingsplan dit uitsluit en de vergunning om af te wijken van het facetbestemmingsplan niet wordt verleend. Dit kan tot zogeheten ‘planschade’ leiden. Om hier aanspraak op te maken is het van belang op tijd actie te ondernemen.

De verwachting is dat het ontwerp van dit facetbestemmingsplan dit najaar ter inzage wordt gelegd. Ons advies: kom op tijd in actie en benut de bestaande mogelijkheden.

 

Direct verhuren? Meer overdrachtsbelasting!
Tot slot is de wetgeving over overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari 2021 veranderd. Sinds 1 januari 2021 betalen kopers 8% overdrachtsbelasting wanneer ze niet zelf in de woning gaan wonen, maar deze kopen voor verhuur, tweede woning, vakantiewoning of voor een kind.

De eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting (tot woningen van € 400.000,-) of het verlaagde percentage van 2% geldt alleen voor starters of kopers van 35 jaar of ouder, die de woning zelf gaan bewonen.

Let dus goed op dat, wanneer je een woning koopt voor verhuur, er een overdrachtsbelasting van 8% wordt gehanteerd.

 

Elke situatie is verschillend
Voor de volledigheid merken wij op dat we in dit blog kort op hoofdlijnen van de situatie omtrent de kamerverhuur in Nijmegen hebben aangestipt. Elke situatie is verschillend en dit kan betekenen dat het ene pand een vergunning nodig heeft en een ander pand niet. Dit hangt af van verschillende factoren, zoals bijvoorbeeld wanneer de verkamering heeft aangevangen en wat de WOZ-waarde is. Het is daarom goed om na te gaan wat verplicht is voor jouw pand(en). Wij kunnen je daarbij helpen!

Wil je weten wat het kamerverhuurbeleid, het aankomend facetbestemmingsplan en de recente uitspraak voor kamerverhuur in jouw pand(en) betekent? Neem dan gerust contact op met een van de bedrijfsjuristen van ons vastgoedteam, wij informeren je graag.

 

Bron: Gelderlander

Juridische documenten en contracten nodig?

Maar wil je geen torenhoge kosten kwijt zijn aan een advocaat? Maak op www.contractenshop.nl ieder juridisch document met onze online tool.

Blijf scherp ondernemer!

Wilt u de laatste nieuwtjes weten op ondernemers- en juridisch gebied? Meld u hier aan en blijf zo op de hoogte.

Nu inschrijven
Postbus 171
3900 AD Veenendaal

T 0318 – 860 323
F 0318 – 890 250
E info@jurato.nl
W www.jurato.nl

Bedrijfsgegevens
KvK: 60750561
IBAN: NL78 RABO 0181 9193 38
BTW: NL85 404 3512 B01

Algemene Voorwaarden Jurato B.V.
Privacyverklaring Jurato B.V.
Snel een vraag stellen?
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.