Menu

Bodemverontreiniging: wie betaalt de rekening?

Wanneer je voornemens bent een onroerende zaak aan te kopen – of het nu een woonhuis, (bouw)grond of een bedrijfspand (met bedrijfswoning) betreft – is het van belang dat je rekening houdt met verschillende factoren, zoals de onderzoeksplicht van een koper en de mededelingsplicht van een verkoper.

In deze blog zullen we ingaan op de onderzoeksplicht aan de zijde van de koper en de mededelingsplicht aan de zijde van de verkoper, met in het bijzonder: valt bodemverontreiniging in de risicosfeer van de verkoper of van de koper?

 

Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht

Als koper heb je volgens de wet een onderzoeksplicht: wie een pand wilt aankopen heeft de plicht tot onderzoek doen naar verschillende factoren, zoals de staat van het pand of bepaalde (gebruiks)verplichtingen, zoals dat bepaalde vergunningen benodigd zijn bij specifiek gebruik. Verzaak je deze plicht, dan kan dit mogelijk tot gevolg hebben dat een mogelijke aanspraak op (schade)vergoeding komt te vervallen.

Tegenover de onderzoeksplicht van een koper, staat de mededelingsplicht van een verkoper. Een verkoper dient een (potentiële) koper over juridische verplichten en/of gebreken, die bij verkoper bekend zijn of bekend verondersteld worden te informeren.

Wanneer door een verkoper concrete mededelingen worden gedaan, kan dit ervoor zorgen dat de onderzoeksplicht van een koper komt te vervallen. Daarnaast kunnen door de verkoper bepaalde mededelingen worden gedaan of informatie worden verschaft, waardoor de koper júist gehouden is om (nader) onderzoek uit te (laten) voeren. Hier zullen wij onder ‘Waar moet je als koper op letten?’ nader op ingaan.

 

Conformiteitsvereiste

Bij de koop van een onroerende zaak dient te worden voldaan aan het zogenoemde ‘conformiteitsvereiste’ uit het Burgerlijk Wetboek. Het conformiteitsvereiste brengt met zich dat  de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Met andere woorden: je mag er als koper van uitgaan dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik van de overeengekomen bestemming van het pand zoals woonhuis met tuin of bedrijfspand.

Wanneer na aankoop blijkt dat de bodem verontreinigd is, kan dat ertoe leiden dat dit het normale gebruik in de weg staat. Bijvoorbeeld wanneer de bodem dusdanig verontreinigd is dat sanering noodzakelijk is. In sommige gevallen kan bodemverontreiniging er zelfs toe leiden dat bepaalde vergunningen niet worden verleend, waardoor je de bouw van een woning of bedrijfsactiviteiten niet kunt starten of voortzetten.

De kosten van sanering en aanvullende schade kunnen hoog oplopen, maar wie betaalt deze rekening?

Wie de rekening betaalt, is afhankelijk van een aantal factoren zoals:

  • de partijafspraken;
  • de mededelingen en de verschafte informatie door verkoper en;
  • het onderzoek dat door/namens de koper is uitgevoerd.

 

Het NVM-model

Veel van de koopovereenkomsten zullen zijn opgesteld aan de hand van- of gebaseerd op het model zoals opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars. In dit model zijn enkele bepalingen (standaard) opgenomen waarin wordt afgeweken van het conformiteitsvereiste. Hieronder zullen wij verder ingaan op twee veel voorkomende bepalingen.

As is, where is-bepaling

In dit model is een bepaling opgenomen waar wordt afgeweken van het conformiteitsvereiste. Ook wel de ‘as is, where is’-bepaling genoemd. Hierbij wordt bepaald dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Tevens wordt de onroerende zaak overdragen met de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis met tuin/bedrijfspand of (bouw)grond. Op deze bepalingen zijn meerdere variaties mogelijk, waarbij wordt bepaald dat verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken en dat dit voor risico van de koper komt.

Ouderdomsclausule

Ook een ouderdomsclausule van een pand in een overeenkomst kan ervoor zorgen dat dergelijke gebreken in de risicosfeer van een koper vallen omdat in dergelijke clausule – kort samengevat – is bepaald dat de onroerende zaak een bepaalde leeftijd heeft waardoor de bouwkwaliteit minder kan zijn, met als gevolg dat er mogelijk (verborgen) gebreken aanwezig kunnen zijn. Deze clausule voorkomt dat de verkoper op een later moment aansprakelijk gesteld kan worden voor dergelijke gebreken, die hem onbekend waren. Hierdoor komen deze mogelijke (verborgen) gebreken voor risico en rekening van de koper.

Juiste toepassing van dergelijke bepalingen

In de praktijk zien wij vaak dat dergelijke bepalingen, zoals de as is, where is-bepaling en de ouderdomsclausule, worden opgenomen zonder dat een koper bewust is van de gevolgen die desbetreffende bepalingen met zich meebrengen. Ook is het van belang dat een verkoper of koper goed let op de (juiste) formulering van de bepalingen omtrent de staat en gebruik van een onroerende zaak in een koopovereenkomst.

De bepalingen en een onjuiste formulering ervan kunnen er namelijk toe leiden dat (verborgen) gebreken en de hieruit volgende schade voor jouw rekening komen en risico van de koper komen, terwijl dit aanvankelijk niet zo zou zijn. Daarom is het van belang dat je bij aankoop goed let op het gebruik en de juiste formulering van de bepalingen.

 

Waar moet je als koper op letten?

De hoofdregel is dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder weegt dat de onderzoeksplicht van de koper. Toch zijn er enkele omstandigheden waardoor een koper een ‘verzwaarde’ onderzoeksplicht toekomt. Met name wanneer het gaat om de bodemgesteldheid van de onroerende zaak, denk hierbij aan:

  • Is er al eens eerder een bodemonderzoek uitgevoerd?
  • Heeft er in het verleden reeds sanering plaatsgevonden?
  • Wat is de huidige en eerdere bestemming van het perceel?
  • Wat is het bouwjaar van de onroerende zaak?
  • Welk bedrijf is gevestigd op het perceel?
  • Wat zijn de huidige en eerdere (bedrijfs)activiteiten op het perceel, welke mogelijk de bodemkwaliteit kunnen beïnvloeden?

Deze omstandigheden kunnen namelijk ertoe leiden dat er een grotere kans is dat bodemverontreiniging aanwezig is. Wanneer een of meerdere omstandigheden aan de orde zijn en de koper nalaat om nader onderzoek uit te voeren, dan komt dit voor rekening en risico van de koper.

Mocht je de onroerende zaak willen aankopen en tevens (nader) onderzoek willen laten uitvoeren, zorg er dan voor dat er een ontbindende voorwaarde wordt opgenomen waarmee de koopovereenkomst bij eventuele bodemverontreiniging alsnog kan worden ontbonden.

 

Laat je informeren!

Wanneer je voornemens bent om een onroerende zaak aan te kopen is het aan te raden dat je voorafgaand aan de koop jezelf laat informeren over (juridische) verplichtingen en/of gebreken van de onroerende zaak, zoals mogelijke bodemverontreiniging. Dit voorkomt mogelijke discussie achteraf, met alle gevolgen van dien zoals juridische procedures en de kosten die daarmee gepaard gaan.

Daarnaast het advies je te laten informeren over de formulering van bepalingen in de koopovereenkomst en de gevolgen die daaruit voortvloeien, zodat je niet ongewenst afziet van rechten die je in eerste instantie op grond van de wet hebt.

Ben jij van plan een woonhuis, bedrijfspand of (bouw)grond aan te kopen en wil je jezelf goed laten informeren over eventuele risico’s en gevolgen van de aankoop? Of blijkt na aankoop dat alsnog sprake is van bodemverontreiniging en wil je weten voor wiens rekening dit komt?

Team Vastgoed van Jurato staat voor je klaar om voor, tijdens en na de aankoop met je mee te kijken en je te adviseren.

 

Blijf scherp ondernemer!

Wilt u de laatste nieuwtjes weten op ondernemers- en juridisch gebied? Meld u hier aan en blijf zo op de hoogte.

Nu inschrijven
Postbus 171
3900 AD Veenendaal

T 0318 – 860 323
F 0318 – 890 250
E info@jurato.nl
W www.jurato.nl

Bedrijfsgegevens
KvK: 60750561
IBAN: NL78 RABO 0181 9193 38
BTW: NL85 404 3512 B01

Algemene Voorwaarden Jurato B.V.
Privacyverklaring Jurato B.V.
Snel een vraag stellen?
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.