Menu

Afwijken van het bestemmingsplan.. hoe werkt dat?

Iedereen in de vastgoedpraktijk heeft er wel eens mee te maken. Bestemmingsplannen. In het bijzonder: beoogde ontwikkelingen die niet binnen het bestemmingsplan passen. Om dan alsnog de ontwikkeling mogelijk te maken is afwijking van het bestemmingsplan nodig. Maar hoe zat dat ook alweer? Welke mogelijkheden zijn er zoal? Wij nemen je in deze blog op hoofdlijnen mee.

 

Stel,  je hebt een pand op het oog dat op dit moment gebruikt wordt als kantorencomplex. Het liefst zou je dat pand willen gaan gebruiken om daar appartementen in te maken. Voordat je de investering doet en het pand koopt is het raadzaam vooraf na te gaan of het bestemmingsplan het toelaat om het pand te gaan gebruiken voor bewoning.

Maar wat als het bestemmingsplan het niet toelaat dat het pand gebruikt wordt voor bewoning? In dat geval adviseren wij om te onderzoeken of op basis van de 3 in de wet opgenomen afwijkingsmogelijkheden de beoogde ontwikkeling (wonen) alsnog kan doorgaan. Let wel: deze afwijkingsmogelijkheden zijn niet te verwarren met wijziging of herziening van het bestemmingsplan.

Welke 3 mogelijkheden de wet biedt om af te wijken van het bestemmingsplan lichten wij hierna op hoofdlijnen kort toe.

  1. Binnenplanse afwijking

Wanneer in het bestemmingsplan zelf regels zijn opgenomen waarin is bepaald wanneer afwijking van het plan mogelijk is en onder welke voorwaarden dan noemen we dat ‘binnenplanse afwijkings mogelijkheden’. Het gaat dan om regels die in het plan zelf staan vermeld. Dit zie je zoal terug in planregels waarin is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders (hierna: ‘het college’) bevoegd is om een omgevingsvergunning te verlenen als de overschrijding van de bouwhoogte niet groter is dan 10%. Belangrijk om hierbij op te merken is dat het (slechts) om een bevoegdheid gaat van het college. Met andere woorden: het college is dus niet verplicht is om de omgevingsvergunning te verlenen.

  1. Kruimelen

Wanneer in het bestemmingsplan geen afwijkingsregels staan opgenomen, dan loont het de moeite om na te gaan of de beoogde ontwikkeling kan worden geschaard onder de zogenaamde ‘kruimelgevallenlijst’. Dit is een lijst die door het Rijk is opgesteld waarin situaties staan beschreven waarbij het college bevoegd is om van het bestemmingsplan af te wijken. Op basis van deze lijst is het mogelijk om bestaande gebouwen te transformeren in afwijking van het bestemmingsplan. Ondanks dat we van ‘kruimelen’ spreken, kunnen de ontwikkelingen van serieuze omvang zijn zoals is gebleken uit de rechtspraak.

Naast de regels uit de kruimellijst is het relevant om te onderzoeken of er nog beleidsregels van toepassing zijn waarin regels staan opgenomen over de ontwikkelingen die onder de kruimellijst kunnen worden geschaard. Stel dat de ontwikkeling uiteindelijk kan worden ‘gekruimeld’, dan nog is het college niet verplicht om een omgevingsvergunning te verlenen. Maar wanneer je zorgt dat de beoogde ontwikkeling valt onder de kruimellijst en ervoor zorgt dat er óók wordt voldaan aan de beleidsregels, dan wordt het voor het college al wat moeilijker om geen omgevingsvergunning te verlenen.

  1. Buitenplanse afwijking

In de overige gevallen is het slechts mogelijk om van het bestemmingsplan af te wijken als de vergunningaanvraag een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Uit die goede ruimtelijke onderbouwing moet blijken of de beoogde ontwikkeling in afwijking van het bestemmingsplan goed is in te passen op de locatie en er geen belemmeringen zijn voor de omgeving. Daarbij moet de ontwikkeling voldoen aan de (milieu)wetgeving. Dit brengt de nodige onderzoekslasten met zich. Denk aan onderzoeken waarbij gekeken wordt of de ontwikkeling voldoet aan beleid en regelgeving voor bijvoorbeeld geluid, verkeer, luchtkwaliteit, water, etc.

Wanneer aan het bovenstaande wordt voldaan is de kous nog niet af. Ben je ervan bewust dat de omgevingsvergunning voor buitenplanse afwijking uiteindelijk kan worden verleend door het college als de gemeenteraad de ‘verklaring van geen bedenkingen’ heeft afgegeven.

Als het college vervolgens besluit om de omgevingsvergunning te verlenen, kan het tevens besluiten om aan de vergunning enkele voorschriften te koppelen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een voorschrift dat ziet op de realisatie van voldoende parkeerplaatsen.

Omgevingswet

Hoewel de inwerkingtreding van de Omgevingswet nog even op zich laat wachten, zijn veel veranderingen nu al duidelijk. Een belangrijke verandering in dit kader is onder meer dat de kruimelgevallenregeling zoals we die nu kennen zal komen te vervallen. Wij adviseren je om je tijdig te laten informeren over de mogelijke relevante veranderingen binnen jouw vastgoedpraktijk die de Omgevingswet met zich brengt.

Slot

Ons team van vastgoedjuristen is dagelijks bezig om ontwikkelaars, initiatiefnemers, architecten, makelaars en anderen te voorzien van advies en om hen te ondersteunen bij het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling. Onze ervaring is dat wanneer dit aan de voorzijde juridisch goed geregeld is het college eerder de omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan zal verlenen en de beoogde ontwikkeling snel van de grond kan komen. Behoefte om te sparren of een casus voor te leggen? Neem dan gerust contact op met een van onze vastgoedjuristen.

Daarnaast heeft ons team goed in beeld welke relevante veranderingen de Omgevingswet met zich brengt binnen de vastgoedpraktijk en wat dit voor gevolgen kan hebben. In dat kader verzorgt ons team geregeld kennissessies over de Omgevingswet binnen de vastgoedpraktijk.

Blijf scherp ondernemer!

Wilt u de laatste nieuwtjes weten op ondernemers- en juridisch gebied? Meld u hier aan en blijf zo op de hoogte.

Nu inschrijven
Postbus 171
3900 AD Veenendaal

T 0318 – 860 323
F 0318 – 890 250
E info@jurato.nl
W www.jurato.nl

Bedrijfsgegevens
KvK: 60750561
IBAN: NL78 RABO 0181 9193 38
BTW: NL85 404 3512 B01

Algemene Voorwaarden Jurato B.V.
Privacyverklaring Jurato B.V.
Snel een vraag stellen?
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.