Juridische vragen: huurrecht


1. Wie is verantwoordelijk voor onderhoud en gebreken in huurwoning?

Dat ligt aan de situatie en ook aan het soort gebrek. Groot onderhoud komt meestal voor rekening van de verhuurder (zoals de constructie en het dak), klein en dagelijks onderhoud voor die van de huurder (zoals hang- en sluitwerk, verlichting, etc.). In de wet en het Besluit kleine herstellingen, maar mogelijk ook in de huurovereenkomst staat een verdeling opgenomen. Wie verantwoordelijk is voor gebreken aan de huurwoning is lastig te zeggen, dat ligt aan de omstandigheden en verantwoordelijkheden. Ontstaat bijvoorbeeld een gebrek door achterstallig onderhoud, dan komt een dergelijk gebrek voor rekening van de partij die verantwoordelijk is/was voor het onderhoud.

2. Wat voor huurcontract heb ik nodig?

Dat is afhankelijk van het object wat wordt gehuurd. Betreft het een woning, winkel of overige bedrijfsruimte zoals een kantoor? Dat is bepalend voor de vraag welke overeenkomst je nodig hebt en welke voorwaarden er van toepassing zijn. Er bestaan veel voorbeelden en modellen die je kan gebruiken om een huurovereenkomst te sluiten. Let wel goed op dat je de juiste overeenkomst kiest en vanuit welke positie (huurder of verhuurder) je de overeenkomst aangaat en schrijft. Het is erg belangrijk om voor aanvang van de huur goede en volledige schriftelijke afspraken te maken zodat problemen tijdens of bij beëindiging van de huur worden voorkomen.

3. Wat is een indeplaatsstelling?

Een indeplaatsstelling betekent dat een huurder de huurovereenkomst wenst over te dragen aan iemand die zijn positie inneemt. Voor een dergelijke overname is toestemming van de verhuurder nodig. Een verhuurder is hier niet (altijd) aan verplicht om mee te werken. Hij mag dit weigeren als hij gegronde vrees heeft voor betalingsachterstanden met de nieuwe huurder. Er is een procedure bij de rechter mogelijk waarin de huurder kan vragen om de verhuurder te veroordelen tot medewerking aan een indeplaatsstelling. Een verhuurder mag zijn/haar medewerking aan een indeplaatsstelling (overdracht) niet op onredelijke gronden weigeren. Vaak wordt als alternatief  een compleet nieuwe huurovereenkomst gesloten.

4. Wanneer kan ik een huurcontract opzeggen?

Dat ligt eraan wat er contractueel is overeengekomen en/of wat wettelijk is bepaald. Een huurder heeft in meer of mindere mate huurbescherming waardoor een overeenkomst niet zomaar door de verhuurder kan worden beëindigd. Daarnaast dient er ook onderscheid te worden gemaakt in beëindiging van de overeenkomst en feitelijke ontruiming van het gehuurde. Evenals opzeggen en ontbinden. Dat zijn namelijk verschillende zaken. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, of met een vaste terugkerende huurperiode (zoals een jaarlijkse verlenging), kunnen worden opgezegd tegen het einde van de looptijd, rekening houdend met de opzegtermijn. Overeenkomsten van onbepaalde tijd kunnen met in acht name van de opzegtermijn tussentijds worden opgezegd, tenzij er sprake is van huurbescherming. In het laatste geval zijn er slechts enkele wettelijke opzeggingsgronden. Stemt een huurder niet met de opzegging in, dan zal de rechter een uitspraak moeten doen.

5. Huurder is failliet. Wat nu?

Bij faillissement van de huurder kan de curator de huurovereenkomst opzeggen. Ook kan de curator besluiten om tijdelijk te blijven huren. Uiteraard is het in dat geval belangrijk om goed na te gaan of er nog huurpenningen open staan en op welke wijze het gehuurde dient te worden opgeleverd. Kortom, er zullen afspraken met de curator moeten worden gemaakt.

6. Mag de huur zomaar verhoogd worden?

Dat is afhankelijk van welke object er wordt gehuurd. Betreft het een woonruimte, winkel of kantoorruimte? Daarvoor gelden verschillende wettelijke regels. Vaak is in de huurovereenkomst een indexering opgenomen op basis waarvan de huurpenningen jaarlijks (op basis van inflatie) verhoogd kunnen worden. Maar soms is er ook een jaarlijkse (contractuele) verhoging naast de indexatie opgenomen. Kortom, het is zaak om per situatie goed naar de huurovereenkomst én wet te kijken, zodat je weet wat is toegestaan.

7. Eindigt een huurcontract automatisch na het verstrijken van de huurtermijn?

Dat hangt ervan af wat de contractuele afspraken zijn. Het is mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Wanneer sprake is van een zelfstandige woonruimte  kan verhuur voor bepaalde tijd voor een periode van maximaal twee jaar en bij verhuur voor bepaalde tijd van een onzelfstandige woonruimte kan dit voor een periode van maximaal vijf jaar. Let wel op dat de verhuurder enkele maanden voor afloop van de huurovereenkomst de huurder in kennis moet stellen dat de overeenkomst eindigt. Welke termijn geldt, hangt af van de wet en de overeenkomst.

Wordt er een langere huurperiode overeengekomen, of blijft men na het verstrijken van de afgesproken tijd gewoon door (ver)huren dan eindigt een huurcontract niet zomaar. Een huurder kan dan een beroep doen op huur- en ontruimingsbescherming. In dat geval is het beëindigen van een huurovereenkomst gebonden aan specifieke wettelijke regels.

8. Wat kan ik doen bij schade door huurder?

Zorg altijd voor voldoende bewijs waarna je de schade kan proberen te verhalen op de huurder. Dat begint uiteraard met het aanschrijven en in gebreke stellen van de huurder, onder verwijzing naar de huurovereenkomst. Wanneer de huurder daar niet op reageert, dan kan (afhankelijk van de omvang/ernst) een gerechtelijke procedure worden gestart. Zorg voor tijdige actie en voldoende bewijs.

9. Waar moet je op letten bij de renovatie van een huurwoning?

In beginsel heeft de verhuurder toestemming nodig van de huurder. Bij weigering van de toestemming kan de verhuurder naar de rechter voor vervangende toestemming, of zelfs ontbinding van de huurovereenkomst. Bij renovatie dient rekening te worden gehouden met het feit dat je als verhuurder verplicht bent om voor vervangende ruimte te zorgen en/of de huurder dient te compenseren voor kosten. Anderzijds kan het ook een huurprijsverhoging tot gevolg hebben. Laat je adviseren over de juridische mogelijkheden en gevolgen van renovatie.

10. Kan ik een huurovereenkomst bedrijfsruimte zomaar beëindigen?

Allereerst dient er een onderscheid te worden gemaakt in type bedrijfsruimten. Betreft het een winkelruimte (oftewel een openbaar toegankelijke ruimte) dan wel een kantoorruimte of overige bedrijfsruimte? Dat is namelijk bepalend voor de mate van huurbescherming en mogelijkheden tot beëindiging van de huur. Uitgangspunt is de huurovereenkomst en de afspraken die daarin zijn opgenomen. Daarnaast zal er naar de wet moeten worden gekeken. Een huurbeëindiging gaat niet zomaar en vergt zorgvuldig handelen om een schadeclaim of procedure te voorkomen.

Wil je graag persoonlijk advies van ons?

Neem dan contact op